संपत्ति बिक्री में अधिवक्ता (Advocate) की भूमिका।

संपत्ति की बिक्री में, विक्रेता का प्राथमिक उद्देश्य अपनी संपत्ति के लिए मूल्यवान प्रतिफल प्राप्त करना होता है। नतीजतन, विक्रेता के अधिवक्ता (Advocate)  को यह सुनिश्चित करने की आवश्यकता होती हैI कि भुगतान की शर्तें समझौते में स्पष्ट रूप से निर्धारित की गई हों। हालांकि, विक्रेता के अधिवक्ता (Advocate)  द्वारा बिक्री के पूरा होने और विक्रेता द्वारा प्रतिफल की प्राप्ति सुनिश्चित करने के लिए कई पूर्ववर्ती कदम उठाए जाने की आवश्यकता होती है। तथा संपत्ति अंतरण अधिनियम (Property Transfer Act )1882 के अंतर्गत निर्धारित नियमों का पालन करते हुए संपत्ति बिक्री में अपनी भूमिका सुनिश्चित करनी चाहिए। संपत्ति बिक्री में कुछ पूर्ववर्ती कदम उठाए जाने की आवश्यकता होती है। जिसे अधिवक्ता (Advocate ) को पूर्ण करना चाहिए।जैसे 

1. शीर्षक(Title )दस्तावेजों की प्रतियां प्रदान करना और मूल का निरीक्षण कानून के तहत, खरीद से पहले विक्रेता के शीर्षक(Title )के बारे में खुद को संतुष्ट करने के लिए उप-पंजीयक(Deputy Register)और अन्य संबंधित अधिकारियों के कार्यालयों में तलाशी/जांच लेने की जिम्मेदारी क्रेता की होती है। हालांकि, विक्रेता/विक्रेता के अधिवक्ता (Advocate) को अपने पास मौजूद सभी शीर्षक(Title )दस्तावेजों और अन्य प्रासंगिक दस्तावेजों की प्रतियां प्रस्तुत करने की आवश्यकता होती है Iजो आमतौर पर क्रेता/क्रेता के अधिवक्ता (Advocate)  द्वारा किए जाने वाले उचित परिश्रम का प्रारंभिक बिंदु बन जाता है।

2. विक्रेता की शीर्षक(Title Chain )श्रृंखला से परिचित होना विक्रेता के अधिवक्ता (Advocate) को विक्रेता की शीर्षक श्रृंखला(Title Chain)और शीर्षक दस्तावेजों (Title Documents)से परिचित होना चाहिए ।ताकि क्रेता/क्रेता के अधिवक्ता (Advocate) द्वारा बताए गए किसी भी प्रश्न, अनियमितता और/या कमियों को संतोषजनक ढंग से संबोधित किया जा सके। इस घटना में कि शीर्षक श्रृंखला(Title Chain)में कुछ अनियमितताएं या कमियां हैंI विक्रेता के अधिवक्ता (Advocate) को आवश्यक प्रतिनिधित्व, वारंटी, क्षतिपूर्ति, सार्वजनिक नोटिस जारी करने की अनुमति आदि प्रदान करके। उन्हें हल करने का प्रयास करना चाहिए। यह अनिवार्य हो जाता हैI क्योंकि यदि क्रेता विक्रेता के शीर्षक (Title )से संतुष्ट नहीं है। तो बिक्री लेनदेन विफल हो सकता है। विज्ञापन द्वारा विज्ञापन द्वारा

3. उन दस्तावेजों और सूचनाओं तक पहुंच प्रदान करना, जिन तक क्रेता की पहुंच नहीं हो सकती हैI कानून के तहत, खरीद से पहले विक्रेता के शीर्षक (Title) के बारे में उचित परिश्रम करने और खुद को संतुष्ट करने की जिम्मेदारी क्रेता की हैI ऐसी स्थिति में, यदि क्रेता/क्रेता के अधिवक्ता (Advocate) की ओर से कोई विशिष्ट मांग की जाती है, तो विक्रेता के अधिवक्ता(Advocate )को ऐसे दस्तावेज और जानकारी प्रस्तुत करने की स्थिति में होना चाहिए।

4. विक्रेता को अत्यधिक प्रतिनिधित्व, वारंटी और क्षतिपूर्ति प्रदान करने से बचाना कानून के तहत आवश्यक न्यूनतम प्रतिनिधित्व और वारंटी के अतिरिक्त, विक्रेता अपनी विशिष्ट संपत्ति के संबंध में आवश्यक कुछ अतिरिक्त प्रतिनिधित्व, वारंटी और क्षतिपूर्ति प्रदान करने के लिए सहमत हो सकता है। हालांकि, यह विक्रेता के अधिवक्ता (Advocate) का दायित्व हैI कि वह यह सुनिश्चित करेI कि विक्रेता अत्यधिक प्रतिनिधित्व, वारंटी और क्षतिपूर्ति प्रदान नहीं कर रहा हैI और आवश्यकता से अधिक दायित्व नहीं ले रहा है।

5. भुगतान और भुगतान की शर्तें बिक्री का विचार आमतौर पर विक्रेता, खरीदार और उनके दलालों, (यदि कोई हो,)के बीच बातचीत और निर्णय लिया जाता है। हालांकि, विक्रेता के अधिवक्ता (Advocate)को यह सुनिश्चित करना चाहिएI कि भुगतान की समय अवधि और भुगतान करने का तरीका समझौते में स्पष्ट रूप से प्रदान किया गया है। समझौते में लागू करों (Tax )और जिस तरीके से ऐसे करों (Tax)का भुगतान किया जाएगा, उसका भी उल्लेख होना चाहिए Iताकि किसी भी पक्ष पर कर अधिकारियों (Tax Officers) के किसी भी दावे से बचा जा सके। विक्रेता के अधिवक्ता(Advocate)  की भूमिका में विभिन्न खंडों पर बातचीत करना, शीर्षक दस्तावेज़(Title Documents)और अन्य संबंधित जानकारी प्रदान करना, खरीदार द्वारा उठाए गए शीर्षक संबंधी चिंताओं को संबोधित करना और हल करना और बिक्री को पूरा करने के परिणामस्वरूप समझौते को अंतिम रूप देना शामिल है।

लेखक के विचार 

यदि अधिवक्ता संपत्ति अंतरण अधिनियम 1882 के अंतर्गत संपत्ति के अंतरण के संबंध में कार्य करते हैं। तो उन्हें निर्धारित बिंदुओं पर कार्य करते हुए संपत्ति का निष्पादन करना चाहिए  जिसमें प्राथमिक विषय पर अवश्य ध्यान देना चाहिए ।तथा संपत्ति के संबंध में उसके टाइटल/ डॉक्यूमेंट आदि की मूल दस्तावेजों से उसका मूल्यांकन करना तथा टैक्स से संबंधित सभी प्रावधानों का सेल डीड में प्रावधान करना। तथा यदि बिक्री कर्ता के साथ अधिवक्ता है। तो उन्हें सभी प्राथमिक दस्तावेजों की मूल प्रति अवश्य देखना चाहिए। मैं आशा करता हूं। कि यह लेख जो अधिवक्ता प्रॉपर्टी ट्रांसफर एक्ट में प्रैक्टिस कर रहे हैं। उनके लिए यह उपयोगी सिद्ध होगा।

यह लेखक के निजी विचार है।