54वी जीएसटी काउंसिल की मीटिंग के पश्चात काउंसिल इस निर्णय पर पहुंची है कि अचल संपत्ति जो व्यावसायिक रूप से प्रयोग की जा रही है ,उस पर जीएसटी लागू किया जाना आवश्यक है । इस निर्णय को दिनांक 10 अक्टूबर 2024 लागू किया गया है । यह लेख अचल संपत्ति को किराए पर देने के संबंध में विभिन्न प्रावधानों का वर्णन करता है।अचल संपत्ति किराए पर देने पर वस्तु एवं सेवा कर (जीएसटी) जीएसटी अधिनियम, 2017 के तहत विशिष्ट प्रावधानों द्वारा नियंत्रित किया है । अचल संपत्ति को किराए पर देना या पट्टे पर देना , जीएसटी अधिनियम की धारा 7 के अनुसार सेवाओं की आपूर्ति माना जाता है, और तदनुसार, इस पर जीएसटी लगता है। जीएसटी लागू संपत्ति के प्रकार (आवासीय या वाणिज्यिक),किराएदार या मकान मालिक जीएसटी के तहत पंजीकृत है या नहीं औरउपयोग की प्रकृति (व्यक्तिगत या व्यावसायिक), के आधार पर अलग-अलग होती है।
विषय सामग्री-
1. अचल संपत्ति किराये के लिए आपूर्ति की प्रकृति
2. अचल संपत्ति किराये को नियंत्रित करने वाले जीएसटी के प्रमुख प्रावधान
3. रिवर्स चार्ज मैकेनिज्म (RCM) और फॉरवर्ड चार्ज मैकेनिज्म (FCM) क्या है?
4. अचल संपत्ति किराये पर देने पर इनपुट टैक्स क्रेडिट (ITC)
5. विभिन्न प्रकार के किराये के लेन-देन पर जीएसटी लागू
6. अचल संपत्ति किराये पर देने पर प्रमुख छूट
7. मकान मालिक के लिए पंजीकरण की आवश्यकता
8. अचल संपत्ति किराए पर देने के लिए आपूर्ति का स्थान का निर्धारण
9. सुरक्षा जमा पर जीएसटी
10. निष्कर्ष
1. अचल संपत्ति किराये के लिए आपूर्ति की प्रकृति-
जीएसटी अधिनियम, 2017 की धारा 7 के तहत, अचल संपत्ति को किराए पर देना सेवाओं की आपूर्ति माना जाता है, जो जीएसटी के तहत कर योग्य है। जीएसटी लागू होने पर निम्न के आधार पर दर अलग-अलग होती है
A:. वाणिज्यिक संपत्तियां: 18% जीएसटी पर कर योग्य।
B.आवासीय संपत्तियां: उपयोग की प्रकृति के आधार पर छूट या कर योग्य हो सकती हैं ।
2. अचल संपत्ति किराये को नियंत्रित करने वाले जीएसटी के प्रमुख प्रावधान –
जीएसटी अधिनियम, 2017: धारा 7, धारा 9(3), और धारा 22 (पंजीकरण के लिए)।
A. अधिसूचना संख्या 11/2017-केन्द्रीय कर (दर) : किराये की सेवाओं पर लागू जीएसटी दरों को निर्दिष्ट करती है।
B. अधिसूचना संख्या 12/2017-केन्द्रीय कर (दर) : इसमें आवासीय उद्देश्यों और कुछ धर्मार्थ उपयोगों के लिए उपयोग की जाने वाली आवासीय संपत्तियों सहित छूटों की सूची दी गई है।
C. अधिसूचना संख्या 05/2022-केन्द्रीय कर (दर)/दिनांक 13 जुलाई 2022 व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए आवासीय संपत्तियों को किराये पर देने पर आरसीएम लागू किया गया।
D. परिपत्र संख्या 177/09/2022-जीएसटी : व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए किराए पर दी गई आवासीय संपत्तियों के कर के प्रावधानों को स्पष्ट किया गया।
E. अधिसूचना संख्या 09/2024-केंद्रीय कर (दर), दिनांक 8 अक्टूबर, 2024 जारी किया गया है। यह दिनांक 10 अक्टूबर 2024 प्रभावी किया गया है।
3. रिवर्स चार्ज मैकेनिज्म (RCM) और फॉरवर्ड चार्ज मैकेनिज्म (FCM) क्या है ?
फॉरवर्ड चार्ज मैकेनिज्म (FCM): ज़्यादातर मामलों में, मकान मालिक GST वसूलने और उसे जमा करने के लिए ज़िम्मेदार होता है। यह वाणिज्यिक संपत्तियों और पंजीकृत मकान मालिकों द्वारा संपत्ति को पट्टे पर देने पर लागू होता है।
रिवर्स चार्ज मैकेनिज्म (RCM): विशिष्ट मामलों में जीएसटी का भुगतान करने की जिम्मेदारी प्राप्तकर्ता (किराएदार) पर आ जाती है। उल्लेखनीय है: a) पंजीकृत किरायेदार द्वारा व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए आवासीय संपत्ति को किराए पर देना RCM के अधीन है। यहाँ, किरायेदार GST (अधिसूचना संख्या 05/2022) का भुगतान करने के लिए जिम्मेदार है।
b) अपंजीकृत मकान मालिकों द्वारा पंजीकृत व्यवसायों को अचल संपत्ति किराए पर देना भी आरसीएम के अंतर्गत आता है, जिसमें किरायेदार को दायित्व वहन करना होता है (जीएसटी अधिनियम की धारा 9(3))।
4. अचल संपत्ति को किराये पर देने पर इनपुट टैक्स क्रेडिट (ITC)- मकान मालिक और किरायेदार दोनों ही अचल संपत्ति को किराये पर देने के लिए भुगतान किए गए जीएसटी पर इनपुट टैक्स क्रेडिट (आईटीसी) के लिए पात्र हो सकते हैं, बशर्ते कि कुछ विशेष शर्तें हों: मकान मालिक:
क) व्यावसायिक संपत्ति को किराये पर देने वाले मकान मालिक इनपुट और इनपुट सेवाओं (जैसे, रखरखाव, मरम्मत, आदि) पर भुगतान किए गए जीएसटी पर आईटीसी का दावा करने के पात्र हैं, बशर्ते संपत्ति का उपयोग व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए किया जाता हो। ख) छूट प्राप्त आपूर्तियों के लिए उपयोग की जाने वाली संपत्तियों (जैसे, आवासीय प्रयोजनों के लिए किराए पर दी गई आवासीय संपत्तियां) पर कोई आईटीसी का दावा नहीं किया जा सकता है।
किरायेदार: जीएसटी के तहत पंजीकृत और व्यावसायिक उपयोग के लिए वाणिज्यिक संपत्ति किराए पर लेने वाले किरायेदार किराए पर भुगतान किए गए जीएसटी पर आईटीसी का लाभ उठा सकते हैं, जब तक कि संपत्ति का उपयोग व्यवसाय को आगे बढ़ाने के लिए किया जाता है। विज्ञापन द्वारा संचालित ख) आरसीएम के मामले में, किरायेदार आरसीएम के तहत भुगतान किए गए जीएसटी पर आईटीसी का दावा कर सकता है, बशर्ते कि किराए की संपत्ति का उपयोग कर योग्य आपूर्ति या व्यावसायिक संचालन के लिए किया जाता हो । प्रासंगिक प्रावधान: जीएसटी अधिनियम, 2017 की धारा 16 आईटीसी के लिए पात्रता को नियंत्रित करती है। जीएसटी अधिनियम, 2017 की धारा 17 में छूट प्राप्त आपूर्तियों के लिए आईटीसी पर प्रतिबंधों की रूपरेखा दी गई है।
5. विभिन्न प्रकार के किराये के लेन-देन पर जीएसटी लागू होने पर निम्न चार्ट के माध्यम से इंगित हैं –
| क्रम संख्या | व्यवहार की प्रकृति | जीएसटी लागू होगा/ या नहीं | तंत्र RCM/FCM | टैक्स | सर्कुलर संख्या/अधिसूचना संख्या | विशेष |
| 1. | रिहायशी मकान | Exempt | N/A | Nil | Noti.12/2017 प्रविष्टि संख्या 12 – | प्रविष्टि संख्या 12 यदि इसका उपयोग पूर्णतः आवासीय प्रयोजनों के लिए किया जाए तो कोई जीएसटी नहीं लगेगा। |
| 2. | व्यावसायिक प्रयोजनों के लिए किराए पर दी गई आवासीय संपत्ति | कर योग्य | RCM | 18% | अधिसूचना संख्या 05/2022-केन्द्रीय कर | किरायेदार (यदि पंजीकृत है) को आरसीएम के तहत जीएसटी का भुगतान करना होगा। |
| 3. | व्यावसायिक प्रयोजनों के लिए किराए पर दी गई आवासीय संपत्ति (अपंजीकृत किरायेदार) | Exempt | N/A | Nil | अधिसूचना संख्या 12/2017-केन्द्रीय कर (दर) | अपंजीकृत किरायेदारों के लिए कोई जीएसटी नहीं |
| 4. | पंजीकृत मकान मालिक द्वारा पंजीकृत/ अपंजीकृत किरायेदार को किराये पर दी गई व्यावसायिक संपत्ति (जैसे, कार्यालय, दुकानें, कारखाने) | कर योग्य | FCM | 18% | अधिसूचना संख्या 11/2017-केन्द्रीय कर (दर) | मकान मालिक जीएसटी एकत्र करता है |
| 5. | धर्मार्थ प्रयोजनों के लिए संपत्ति का पट्टा (पंजीकृत धर्मार्थ/धार्मिक ट्रस्ट) मुक्त करें | Exempt | N/A | Nil | अधिसूचना संख्या 12/2017-केन्द्रीय कर (दर), प्रविष्टि संख्या 13 | केवल तभी छूट मिलेगी जब संपत्ति का उपयोग धर्मार्थ/धार्मिक गतिविधियों के लिए किया जाता हो। |
| 6. | वाणिज्यिक प्रयोजनों के लिए सरकार/स्थानीय प्राधिकारियों द्वारा पंजीकृत व्यक्तियों को किराये पर देना | कर योग्य | RCM | 18% | अधिसूचना संख्या 13/2017/जीएसटी अधिनियम की धारा 9(3), | किरायेदार (पंजीकृत) को आरसीएम के तहत जीएसटी का भुगतान |
| 7. | सरकार/स्थानीय प्राधिकारियों द्वारा अपंजीकृत व्यक्तियों को किराये पर देना | Exempt | N/A | Nil | अधिसूचना संख्या 12/2017-केन्द्रीय कर (दर) | अपंजीकृत किरायेदारों को किराये पर देने से छूट |
| 8. | अपंजीकृत मकान मालिकों द्वारा पंजीकृत व्यवसायों को संपत्ति किराये पर देना | कर योग्य | RCM | 18% | जीएसटी अधिनियम, 2017 की धारा 9(3) | पंजीकृत किरायेदार को आरसीएम के तहत जीएसटी का भुगतान करना होगा। |
| 9. | अपंजीकृत मकान मालिकों द्वारा अपंजीकृत किरायेदारों को संपत्ति किराये पर देना | Exempt | N/A | Nil | अधिसूचना संख्या 12/2017-केन्द्रीय कर (दर) | अपंजीकृत किरायेदारों के लिए कोई जीएसटी नहीं |
| 10. | भंडारण प्रयोजनों के लिए गोदामों/गोदामों को किराये पर लेना | करयोग्य | FCM | 18% | अधिसूचना संख्या 11/2017-केन्द्रीय कर (दर) | मकान मालिक द्वारा लगाया और संग्रहित किया जाने वाला |
| 11. | कृषि प्रयोजनों के लिए कृषि भूमि को किराये पर देना | Exempt | N/A | Nil | अधिसूचना संख्या 12/2017-केन्द्रीय कर (दर), प्रविष्टि संख्या 54 | कृषि हेतु उपयोग किये जाने पर जीएसटी से छूट। |
| 12. | पार्किंग स्थल (वाणिज्यिक भवन) का किराया | कर योग्य | FCM | 18% | अधिसूचना संख्या 11/2017-केन्द्रीय कर (दर) | मकान मालिक द्वारा एकत्रित जी.एस.टी. |
6. अचल संपत्ति को किराये पर देने पर प्रमुख छूट –
अधिसूचना संख्या 12/2017-केन्द्रीय कर (दर) के तहत अचल संपत्ति को किराए पर देने पर कई छूट लागू होती हैं , जैसे: आवासीय उपयोग के लिए आवासीय संपत्ति: आवासीय प्रयोजनों के लिए आवासीय आवास को किराये पर देना जीएसटी से पूरी तरह मुक्त है। धर्मार्थ और धार्मिक ट्रस्ट: पंजीकृत धर्मार्थ या धार्मिक ट्रस्टों द्वारा संपत्ति को किराये पर देने पर छूट मिल सकती है, यदि संपत्ति का उपयोग विशिष्ट छूट प्राप्त उद्देश्यों के लिए किया जाता है, जैसे शैक्षणिक संस्थान, अस्पताल चलाना या धार्मिक पूजा-अर्चना करना। कृषि भूमि: अधिसूचना की प्रविष्टि संख्या 54 के अनुसार, कृषि प्रयोजनों के लिए कृषि भूमि को पट्टे पर देना जीएसटी से मुक्त है।
7. मकान मालिक के लिए पंजीकरण आवश्यकता –
जीएसटी अधिनियम, 2017 की धारा 22 के तहत, मकान मालिक को जीएसटी के तहत पंजीकरण कराना आवश्यक है यदि उनका कुल कारोबार, किराये की आय सहित, एक वित्तीय वर्ष में 20 लाख रुपये से अधिक है (या विशेष श्रेणी के राज्यों के लिए 10 लाख रुपये)। टर्नओवर सीमा को पूरा करने वाले मकान मालिक को वाणिज्यिक संपत्ति के किराए सहित कर योग्य आपूर्ति पर जीएसटी एकत्र करना होगा और इसे सरकार को जमा करना होगा।
8. अचल संपत्ति को किराए पर देने के लिए आपूर्ति का स्थान-
अचल संपत्ति को किराए पर देने के लिए आपूर्ति का स्थान IGST अधिनियम, 2017 की धारा 12(3) के तहत निर्धारित किया जाता है। यह निर्धारित करता है कि अचल संपत्ति को किराए पर देने के लिए आपूर्ति का स्थान संपत्ति का स्थान ही है। इसके अलावा, यह ध्यान रखना ज़रूरी है कि यदि कोई प्राप्तकर्ता किसी विशेष राज्य में किराए पर संपत्ति देता है, लेकिन उस राज्य के अलावा किसी अन्य राज्य में पंजीकृत है, तो ऐसी किराए की संपत्ति के खिलाफ़ प्राप्तकर्ता को ITC (इनपुट टैक्स क्रेडिट) का लाभ नहीं मिलेगा। ऐसा इसलिए है क्योंकि ITC का दावा केवल उसी राज्य में किया जा सकता है जहाँ आपूर्ति का स्थान स्थित है और जहाँ प्राप्तकर्ता पंजीकृत है।
उदाहरण -:
यदि कोई मकान मालिक मेरठ में पंजीकृत है और दिल्ली में संपत्ति किराए पर देता है, तो आपूर्ति का स्थान संपत्ति का स्थान है, अर्थात दिल्ली। इस मामले में, भले ही प्राप्तकर्ता किसी दूसरे राज्य, अर्थात मेरठ में पंजीकृत हो, लेकिन मेरठ में प्राप्तकर्ता द्वारा इनपुट टैक्स क्रेडिट का दावा नहीं किया जा सकता है क्योंकि आपूर्ति का स्थान दिल्ली है।
9. सुरक्षा जमा (Security Deposit) पर जीएसटी –
अचल संपत्ति किराए पर देते समय मकान मालिक द्वारा ली गई सुरक्षा जमाराशि को तब तक कर योग्य नहीं माना जाता जब तक कि उसे सेवाओं की आपूर्ति के लिए प्रतिफल के रूप में समायोजित न किया जाए।
उदाहरण- , यदि जमाराशि का कुछ हिस्सा किराए या नुकसान को कवर करने के लिए उपयोग किया जाता है, तो समायोजित हिस्सा जीएसटी के अधीन हो जाता है।
10. निष्कर्ष –
जीएसटी के तहत अचल संपत्ति को किराए पर देने का कर प्रावधान व्यापक है, जिसमें वाणिज्यिक और आवासीय संपत्तियों के लिए स्पष्ट प्रावधान हैं। जबकि व्यक्तिगत उपयोग के लिए किराए पर दी गई आवासीय संपत्तियां छूट प्राप्त हैं, व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए उपयोग की जाने वाली वाणिज्यिक संपत्तियां और आवासीय संपत्तियां कर योग्य हैं, जिसमें लेनदेन की प्रकृति के आधार पर एफसीएम और आरसीएम जैसे विभिन्न तंत्र लागू होते हैं। उचित अनुपालन, विशेष रूप से पंजीकरण सीमा, इनपुट टैक्स क्रेडिट पात्रता और छूट को समझना, मकान मालिकों और किरायेदारों दोनों के लिए आवश्यक है।
Author Bio
