रेरा ने बिल्डर्स को घेरा

CA Satish Sarda

परिचय

भारत सरकार ने रियल एस्टेट (रेग्युलेशन एंड डेवेलपमेंट) एक्ट 2016 को अधिनियमित किया है और अधिनियम के सभी वर्ग 1 मई 2017 से लागू होंगे। इस अधिनियम के तहत, महाराष्ट्र सरकार ने महाराष्ट्र रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (महारेरा), 8 मार्च 2017 के अधिसूचना सं 23 के माध्यम से महाराष्ट्र राज्य में रियल एस्टेट सेक्टर के विनियमन और प्रोत्साहन के लिए स्थापित किया है.

रियल एस्टेट (रेग्युलेशन  एंड  डेवेलपमेंट) एक्ट, 2016 के प्रमुख घटक निम्नानुसार हैं:

1. रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण और अपीलीय ट्रिब्यूनल

इस एक्ट के तहत, सरकार राज्य / संघ शासित प्रदेशों में अचल संपत्ति क्षेत्र के विनियमन और प्रोत्साहन के लिए रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी की स्थापना करेगी। प्राधिकरण, स्वस्थ, पारदर्शी, कुशल और प्रतिस्पर्धी रियल एस्टेट क्षेत्र के विकास और प्रोत्साहन को बढ़ावा देने के लिए प्रयास करेगा और इस्के साथ हि आबंटियों, प्रमोटरों और रियल एस्टेट एजेंटों के हितो कि रक्शा करेगा.

प्राधिकरण पंजीकृत अचल संपत्ति परियोजनाओं के संबंध में त्वरित विवाद निवारण के लिए एक एडजुडिकेटिंग तंत्र स्थापित करेगा.

प्राधिकरण की मुख्य जिम्मेदारियां निम्नानुसार होंगी:

• प्रमोटरों द्वारा रियल एस्टेट परियोजनाओं की सुचना सुनिश्चित करना,
• रियल एस्टेट परियोजना पंजीकरण
• रियल एस्टेट एजेंट पंजीकरण
• शिकायत निवारण
• सरकार को अचल संपत्ति क्षेत्र के विकास और प्रचार से संबंधित मामलों में सिफारिशें प्रदान करना,

सरकार रीयल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी के फैसले, निर्देशों या आदेशों को सुनने के लिए अपीलीय ट्रिब्यूनल भी स्थापित करेगा। प्राधिकारी द्वारा या किसी अभियोजन अधिकारी द्वारा की गई किसी भी दिशा या विरक्ति या आदेश से पीड़ित कोई भी व्यक्ति अपीलीय ट्रिब्यूनल के आगे एक अपील दर्ज कर सक्ता हैं और यह अपील शीघ्रता से निपटाई जाएगी और इसे के लिए प्रयास किया जाएगा की 60 दिनों की अवधि के भीतर अपील पूरी तरीके से नीपट जाए.

2. रियल एस्टेट प्रोजेक्ट पंजीकरण

सभी वाणिज्यिक और आवासीय अचल संपत्ति परियोजनाओं को पंजीकरण करना होगा। निम्न परियोजनाओं को रजिस्टर करने की आवश्यकता नहीं है जहां-

• विकसित किए जाने के लिए प्रस्तावित भूमि का क्षेत्रफल पांच सौ वर्ग मीटर से अधिक नहीं है
• विकसित किए जाने वाले प्रस्तावित अपार्टमेंटों की संख्या आठ से अधिक नहीं होनी चाहिए
  • इस अधिनियम के लागूहोने से पहले प्रमोटर को अचल संपत्ति परियोजना के लिए समाप्ति का प्रमाणपत्र प्राप्त हुआ है.
  • नवीकरण या मरम्मत या पुनर्विकास के प्रयोजन जिसमेकी विपणन, विज्ञापन, बिक्री या नए आवंटन नहीं होना चाहिए.

 महाराष्ट्र अचल संपत्ति रेगुलेटरी अथॉरिटी के साथ अचल संपत्ति परियोजना को दर्ज किए बिना, कोई भी प्रमोटर किसी भी रियल एस्टेट प्रोजेक्ट में विज्ञापन, मार्केट, बुक, बेचना या ऑफ़र नहीं करेगा, या किसी भी तरह से किसी भी भूखंड, अपार्टमेंट या भवन में किसी व्यक्ति को खरीदने के लिए आमंत्रित नही करेगा। चल रहे अचल संपत्ति परियोजना के प्रमोटर, जिसमें स्वीकृत योजना के अनुसार सभी भवनों को समापन प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं हुआ है, परियोजना के ऐसे चरण के लिए भी पंजीकृत होना जरूरी है।

यदि कोई प्रमोटर अधिनियम के अनुसार पंजीकृत होने में विफल रहता है, तो वह दंड के लिए उत्तरदायी होगा जो अचल संपत्ति परियोजना की अनुमानित लागत के दस प्रतिशत तक बढ़ सकता है। निरंतर उल्लंघन पर वह एक साल अवधि के लिए कारावास के साथ दंडनीय होगा जिसे तीन साल तक बढ़ाया जा सकता है या जुर्माने के साथ जो कि अचल संपत्ति परियोजना की अनुमानित लागत का दस प्रतिशत तक बढ़ सकता है या दोनों के साथ. पंजीकरण के अलावा, प्रमोटरों को प्राधिकरण को परियोजना की स्थिति पर तिमाही स्टेटस प्रदान करना होगा।

3. रियल एस्टेट एजेंट पंजीकरण

 सभी रियल एस्टेट एजेंटों को इस अधिनियम के तहत पंजीकरण करना होगा। इस खंड के तहत पंजीकरण प्राप्त किए बिना, कोई अचल संपत्ति एजेंट किसी भी भूखंड, अपार्टमेंट या भवन की बिक्री या खरीद की सुविधा प्रदान नहीं करेगा या किसी भी व्यक्ति की ओर से कार्य नही करेगा जो एक रियल एस्टेट परियोजना में किसी भी भूखंड, अपार्टमेंट या भवन की बिक्री या खरीद की सुविधा प्रदान करता है। अगर कोई रीयल एस्टेट एजेंट पंजीकृत होने में विफल रहता है, तो इस चूक  के जारी रहने तक वह हर दिन दस हजार रुपए के  जुर्माने के लिए उत्तरदायी होगा. यह  जुर्माना अचल संपत्ति परियोजना के निर्माण की लागत के 5 प्रतिशत तक बढ़ सकता है।

4. शिकायतों का दाखिल

 किसी भी पीड़ित व्यक्ति एक्ट के प्रावधानों के किसी भी उल्लंघन के लिए किसी भी पंजीकृत अचल संपत्ति परियोजना के संबंध में (महारेरा) या adjudicating अधिकारी के साथ एक शिकायत दर्ज कर सकते हैं. प्राधिकरण ऐसी शिकायतों के त्वरित निपटारे के लिए एक एडजुडिकेटिंग तंत्र स्थापित करेगा। किसी महाप्रबंधक या निर्णय अधिकारी द्वारा किसी भी दिशा या फैसले या आदेश से पीड़ित  कोई भी व्यक्ति अपीलीय ट्रिब्यूनल के सामने अपील दायर कर सकता है. अपीलीय ट्रिब्यूनल के किसी भी दोष या आदेश से पीड़ित कोई  भी व्यक्ति, उच्च न्यायालय में अपील दर्ज कर सकता हैं।

5. वित्तीय अनुशासन

यह एक्ट अचल संपत्ति क्षेत्र में अधिक वित्तीय अनुशासन सुनिश्चित करने का प्रयास करता है। इसके कुछ प्रावधान निम्नानुसार हैं:

• कोई  भी प्रमोटर   बिना  लिखित  रजिस्टर्ड  एग्रीमेंट  पर अपार्टमेंट, प्लाट या भवन की अग्रिम भुगतान या आवेदन शुल्क के रूप में 10 प्रतिशत से अधिक की राशि स्वीकार नहीं कर  सकेगा।
• समय-समय पर आवंटियों से  प्रोजेक्ट के लिए प्राप्त प्राप्त  हुई 70 प्रतिशत राशि, एक अलग खाते में जमा की जाएगी जो शैडूल्ड बैंक में रखी जाएगी ताकि निर्माण लागत और जमीन की लागत को कवर किया जा सके और इसका इस्तेमाल केवल उस उद्देश्य के लिए किया जाएगा. एक प्रोजेक्ट का पैसा दुसरे प्रोजेक्ट में नहीं लगा सकते.
• ऐसे खातों से निकासी प्रोजेक्ट के पूरा होने के प्रतिशत के अनुपात में होगी, जो इंजीनियर, आर्किटेक्ट और प्रैक्टिसिंग चार्टर्ड एकाउंटेंट द्वारा प्रमाणित होना चाहिए।
•  प्रमोटर द्वारा कोई भी झूठा या गलत विवरण देने पर उसे खरीददार को पूरा पैसा ब्याज के साथ वापस करना होगा.
• प्रोजेक्ट  अकाउंट्स ऑडिट करना होगा और उसकी  कॉपी महारेरा को प्रस्तुत  करना होगा
•  गैर अनुपालन पर प्रोजेक्ट के बैंक खाते को फ्रीज करने के अधिकार के लिए प्रावधान
• महारेरा नियमो के गैर अनुपालन के लिए कठोर वित्तीय दंड के प्रावधान

6. पारदर्शिता

अचल संपत्ति क्षेत्र में  पारदर्शिता  लाने के लिए  अधिनियम निम्नानुसार प्रयत्न करेगा-

• सभी पंजीकृत परियोजनाओं का विवरण नागरिकों के लिए ऑनलाइन उपलब्ध होगा, जिनमें शामिल हैं:
  • विनिर्देशों के साथ, सक्षम प्राधिकारी द्वारा अनुमोदित स्वीकृत योजनाएं, लेआउट योजनाएं
  •  प्रोजेक्ट के द्वारा प्रस्तावित योजना, पूरे प्रोजेक्ट की प्रस्तावित लेआउट योजना और संपूर्ण प्रोजेक्ट में अनुमानित फ्लोर स्पेस इंडेक्स का उपयोग.
  • निर्माण (भवनों) या विंग (ओं) की प्रस्तावित संख्या  और मंजूर  की गई  संख्या
  • परियोजना के पूरा होने की चरणवार समय सारिणी, जिसमें पानी, स्वच्छता और बिजली जैसे नागरिक बुनियादी ढांचे के प्रावधान शामिल हैं I
  • बुक किये गए अपार्टमेंट या प्लॉट की संख्या और प्रकार की सूची का तिमाही अपडेट,
  • बुक किये गए गेराज, कवर पार्किंग की संख्या की सूची का तिमाही अपडेट.
  • अनुमोदनों की सूची का त्रैमासिक अपडेट और अनुमोदन जो कमेंसमेंट प्रमाणपत्र के बाद अभी भी लंबित हैं
  • परियोजना की स्थिति का त्रैमासिक अपडेट; तथा
  • ऐसी अन्य सूचनाएं और दस्तावेज जिन्हें महारेरा द्वारा किए गए नियमों के अनुसार निर्दिष्ट किया जा  सकता है

प्रमोटर द्वारा जारी या प्रकाशित विज्ञापन या प्रॉस्पेक्टस महारेरा के वेबसाइट के पते का उल्लेख करेंगे, जिसमें पंजीकृत परियोजना के सभी विवरण दर्ज किए गए हैं और प्राधिकरण से प्राप्त पंजीकरण संख्या शामिल है।

7. नागरिक अधिकार

• सभी नागरिक पंजीकृत परियोजनाओं से संबंधित सभी खुलासो को महारेरा वेबसाइट पर देखने में सक्षम होंगे, इससे डेटा चालित सूचनापूर्ण निर्णय लेने की प्रक्रिया सक्षम हो जाएगी.
• प्रमोटर के अलावा, कम से कम दो-तिहाई आबंटियों के पूर्व की सहमति के बिना, प्रमोटर स्वीकृत योजनाओं, लेआउट योजनाओं और विनिर्देशों, फिक्सचर फिटिंग और सुविधाएं आदि में कोई बदलाव नहीं कर सकते
• अगर प्रमोटर अपार्टमेंट, प्लॉट या बिल्डिंग को पूरा करने में विफल रहता है या वह समझौते की शर्तों के अनुसार अपार्टमेंट, प्लाट या बिल्डिंग का कब्ज़ा नहीं दे पाता है तो वह देरी के हर महीने के लिए ब्याज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी होगा।

इसके अलावा अगर आवंटित परियोजना से निकलना चाहता है, तो उसे ब्याज के साथ प्राप्त राशि वापस करनी होगी।

• प्रोजेक्ट में ६० प्रतिशत बुकिंग होने की तारीख से ३ माह के भीतर प्रमोटर को सरकारी संस्था, कंपनी या असोसिएशन जैसी कानूनी संस्था के गठन कराने के लिए प्रयास करना होगा
• ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट देने के ३ माह के भीतर या ६० प्रतिशत आबंटियों द्वारा पूरा पैसा भरने की तारीख जो भी पहले हो, Convenience डीड पंजीकृत करके देना होगा.

अचल संपत्ति (रेग्युलेशन एंड डेवेलपमेंट) एक्ट 2016 भारत में अचल संपत्ति क्षेत्र में सुधार की दिशा में एक कदम है, जिससे पारदर्शिता, नागरिक अधिकार, उत्तरदायित्व और वित्तीय अनुशासन को बढ़ावा मिलेगा.

(Author is a Practicing Chartered Accountant and Past Chairman of Nagpur Branch Of ICAI and can be reached at [email protected])