CA Satish Sarda
परिचय
भारत सरकार ने रियल एस्टेट (रेग्युलेशन एंड डेवेलपमेंट) एक्ट 2016 को अधिनियमित किया है और अधिनियम के सभी वर्ग 1 मई 2017 से लागू होंगे। इस अधिनियम के तहत, महाराष्ट्र सरकार ने महाराष्ट्र रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (महारेरा), 8 मार्च 2017 के अधिसूचना सं 23 के माध्यम से महाराष्ट्र राज्य में रियल एस्टेट सेक्टर के विनियमन और प्रोत्साहन के लिए स्थापित किया है.
रियल एस्टेट (रेग्युलेशन एंड डेवेलपमेंट) एक्ट, 2016 के प्रमुख घटक निम्नानुसार हैं:
1. रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण और अपीलीय ट्रिब्यूनल
इस एक्ट के तहत, सरकार राज्य / संघ शासित प्रदेशों में अचल संपत्ति क्षेत्र के विनियमन और प्रोत्साहन के लिए रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी की स्थापना करेगी। प्राधिकरण, स्वस्थ, पारदर्शी, कुशल और प्रतिस्पर्धी रियल एस्टेट क्षेत्र के विकास और प्रोत्साहन को बढ़ावा देने के लिए प्रयास करेगा और इस्के साथ हि आबंटियों, प्रमोटरों और रियल एस्टेट एजेंटों के हितो कि रक्शा करेगा.
प्राधिकरण पंजीकृत अचल संपत्ति परियोजनाओं के संबंध में त्वरित विवाद निवारण के लिए एक एडजुडिकेटिंग तंत्र स्थापित करेगा.
प्राधिकरण की मुख्य जिम्मेदारियां निम्नानुसार होंगी:
सरकार रीयल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी के फैसले, निर्देशों या आदेशों को सुनने के लिए अपीलीय ट्रिब्यूनल भी स्थापित करेगा। प्राधिकारी द्वारा या किसी अभियोजन अधिकारी द्वारा की गई किसी भी दिशा या विरक्ति या आदेश से पीड़ित कोई भी व्यक्ति अपीलीय ट्रिब्यूनल के आगे एक अपील दर्ज कर सक्ता हैं और यह अपील शीघ्रता से निपटाई जाएगी और इसे के लिए प्रयास किया जाएगा की 60 दिनों की अवधि के भीतर अपील पूरी तरीके से नीपट जाए.
2. रियल एस्टेट प्रोजेक्ट पंजीकरण
सभी वाणिज्यिक और आवासीय अचल संपत्ति परियोजनाओं को पंजीकरण करना होगा। निम्न परियोजनाओं को रजिस्टर करने की आवश्यकता नहीं है जहां-
महाराष्ट्र अचल संपत्ति रेगुलेटरी अथॉरिटी के साथ अचल संपत्ति परियोजना को दर्ज किए बिना, कोई भी प्रमोटर किसी भी रियल एस्टेट प्रोजेक्ट में विज्ञापन, मार्केट, बुक, बेचना या ऑफ़र नहीं करेगा, या किसी भी तरह से किसी भी भूखंड, अपार्टमेंट या भवन में किसी व्यक्ति को खरीदने के लिए आमंत्रित नही करेगा। चल रहे अचल संपत्ति परियोजना के प्रमोटर, जिसमें स्वीकृत योजना के अनुसार सभी भवनों को समापन प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं हुआ है, परियोजना के ऐसे चरण के लिए भी पंजीकृत होना जरूरी है।
यदि कोई प्रमोटर अधिनियम के अनुसार पंजीकृत होने में विफल रहता है, तो वह दंड के लिए उत्तरदायी होगा जो अचल संपत्ति परियोजना की अनुमानित लागत के दस प्रतिशत तक बढ़ सकता है। निरंतर उल्लंघन पर वह एक साल अवधि के लिए कारावास के साथ दंडनीय होगा जिसे तीन साल तक बढ़ाया जा सकता है या जुर्माने के साथ जो कि अचल संपत्ति परियोजना की अनुमानित लागत का दस प्रतिशत तक बढ़ सकता है या दोनों के साथ. पंजीकरण के अलावा, प्रमोटरों को प्राधिकरण को परियोजना की स्थिति पर तिमाही स्टेटस प्रदान करना होगा।
3. रियल एस्टेट एजेंट पंजीकरण
सभी रियल एस्टेट एजेंटों को इस अधिनियम के तहत पंजीकरण करना होगा। इस खंड के तहत पंजीकरण प्राप्त किए बिना, कोई अचल संपत्ति एजेंट किसी भी भूखंड, अपार्टमेंट या भवन की बिक्री या खरीद की सुविधा प्रदान नहीं करेगा या किसी भी व्यक्ति की ओर से कार्य नही करेगा जो एक रियल एस्टेट परियोजना में किसी भी भूखंड, अपार्टमेंट या भवन की बिक्री या खरीद की सुविधा प्रदान करता है। अगर कोई रीयल एस्टेट एजेंट पंजीकृत होने में विफल रहता है, तो इस चूक के जारी रहने तक वह हर दिन दस हजार रुपए के जुर्माने के लिए उत्तरदायी होगा. यह जुर्माना अचल संपत्ति परियोजना के निर्माण की लागत के 5 प्रतिशत तक बढ़ सकता है।
4. शिकायतों का दाखिल
किसी भी पीड़ित व्यक्ति एक्ट के प्रावधानों के किसी भी उल्लंघन के लिए किसी भी पंजीकृत अचल संपत्ति परियोजना के संबंध में (महारेरा) या adjudicating अधिकारी के साथ एक शिकायत दर्ज कर सकते हैं. प्राधिकरण ऐसी शिकायतों के त्वरित निपटारे के लिए एक एडजुडिकेटिंग तंत्र स्थापित करेगा। किसी महाप्रबंधक या निर्णय अधिकारी द्वारा किसी भी दिशा या फैसले या आदेश से पीड़ित कोई भी व्यक्ति अपीलीय ट्रिब्यूनल के सामने अपील दायर कर सकता है. अपीलीय ट्रिब्यूनल के किसी भी दोष या आदेश से पीड़ित कोई भी व्यक्ति, उच्च न्यायालय में अपील दर्ज कर सकता हैं।
5. वित्तीय अनुशासन
यह एक्ट अचल संपत्ति क्षेत्र में अधिक वित्तीय अनुशासन सुनिश्चित करने का प्रयास करता है। इसके कुछ प्रावधान निम्नानुसार हैं:
6. पारदर्शिता
अचल संपत्ति क्षेत्र में पारदर्शिता लाने के लिए अधिनियम निम्नानुसार प्रयत्न करेगा-
प्रमोटर द्वारा जारी या प्रकाशित विज्ञापन या प्रॉस्पेक्टस महारेरा के वेबसाइट के पते का उल्लेख करेंगे, जिसमें पंजीकृत परियोजना के सभी विवरण दर्ज किए गए हैं और प्राधिकरण से प्राप्त पंजीकरण संख्या शामिल है।
7. नागरिक अधिकार
इसके अलावा अगर आवंटित परियोजना से निकलना चाहता है, तो उसे ब्याज के साथ प्राप्त राशि वापस करनी होगी।
अचल संपत्ति (रेग्युलेशन एंड डेवेलपमेंट) एक्ट 2016 भारत में अचल संपत्ति क्षेत्र में सुधार की दिशा में एक कदम है, जिससे पारदर्शिता, नागरिक अधिकार, उत्तरदायित्व और वित्तीय अनुशासन को बढ़ावा मिलेगा.
(Author is a Practicing Chartered Accountant and Past Chairman of Nagpur Branch Of ICAI and can be reached at [email protected])
bahut badhiya sarda sir